寫字樓市場已經進入了一個新的經濟驅動時代

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  從新冠疫情肆虐到防控常態化,中國在防疫抗疫上取得了優異的成績,國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱,重點城市租賃需求進一步復蘇;大宗交易投資額穩步回升,機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。

  那么,疫情常態化下,經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局?出現了哪些破局之道?展現了哪些未來趨勢?

  11月3日,針對疫情常態化下商業地產,包括寫字樓產業園的變局與破局,房訊網采訪了高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理兼華北區董事總經理嚴區海。

  辦公樓市場進入新經濟驅動時代

  此次疫情已經持續接近兩年的時間,在這兩年期間,企業已經從最開始的束手無策,被動應對,到現在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場來看,整體辦公樓租賃市場的需求開始恢復,就是在疫情防控有效這個前提下出現的。高力國際從疫情初期開始,就發布了相關研究報告,明確指出疫情對于整體市場并沒有決定性影響,其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已,后續的市場表現也印證了這樣的判斷。

  以北京辦公樓市場為例,新增需求從去年2季度就開始逐季回升,到了2021年上半年,在高力國際追蹤的超過3400萬平方米的北京辦公樓市場中,新增需求接近70萬平方米,這樣的需求暴漲是在過去十年都未曾出現過的。暴漲的需求背后是以互聯網科技企業為代表的新經濟行業的崛起和快速擴張。截止到今年三季度,市場大宗租賃交易體量最大的十個交易中有6個是互聯網科技企業,且全部集中在行業頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場的需求來看,互聯網科技企業的需求占比甚至要超過60%。在十四五期間,北京將建設國際科技創新中心、形成國際人才高地,在科技強國建設中發揮高端引領、關鍵支撐、示范帶動的重要作用。隨著市場從2022年開始進入4-5年左右的去化周期,新經濟企業將是創造新增需求的核心驅動力,新經濟行業也將在未來5年對北京乃至全國主要的辦公樓市場產生深遠影響。

  大面積租賃需求外溢,傳統產業布局出現調整

  高力國際一直強調北京辦公市場有著非常強的產業特性,其市場發展和區域產業發展緊密相連。經過近20年的發展,北京目前已經形成兩大新經濟產業聚集地,并形成了兩個主要的以創新為主的市場組團,分別為位于西北方向的中關村-上地(泛上地區域,包含西二旗,清河等周邊區域)-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。高力國際在整理了北京約150家頭部新經濟公司(以互聯網科技企業為主)在京辦公租賃情況后發現,當前頭部互聯網公司辦公面積(包含自用和租賃面積)超過550萬平方米,其中前20的公司辦公面積約占全部新經濟公司辦公面積的80%。有超過40%的企業位于上地,位于東西兩大組團內的企業占比更是超過70%。

  目前這些區域可利用的產業辦公空間非常有限,普遍空置率都不到10%。以上地市場為例,上地子市場是自2020年三季度起,首個出現租金逆勢上漲的市場,且截至目前租金已持續一年走高。目前該市場空置率不到7%,市場可利用的產業空間已非常有限且處于供不應求狀態。同時,這些區域聚集了很多頭部互聯網公司以及快速成長的科創類公司,有大面積需求的企業都會一定程度的面臨優質產業空間


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