上海寫字樓市場2022年預計走勢

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  在上海,寫字樓的租金水平一直領先全國。根據CBRE的最新數據,上海優質寫字樓的平均租金報價在2021元達到277元/月/平方米,這意味著,如果您想在上海擁有1000平方米的辦公空間,則自2016以來,每月租金成本將超過270000元。上海的大量辦公樓已供應給市場。過去五年,上海寫字樓供過于求,市場租金水平一直處于下降狀態。這種情況在2021完全逆轉了。盡管仍受疫情困擾,但上海寫字樓市場去年強勁復蘇。不僅凈入住率創下歷史新高,租金也在五年內首次上漲。

  這是上海經濟、產業結構成功轉型的結果。統計資料顯示,未來在上海甲級摩天大樓里進進出出最多的人,將不再是金融業的金領,他們可能來自于那些新興賽道。此外,沿著黃浦江兩岸,上海多個新CBD正在崛起,它們讓這座城市未來的發展有了無盡的想象空間。

  租戶愿為優質寫字樓付出20%溢價

  2021年,上海優質寫字樓市場有17個新項目入市,新增107萬平方米,是去年交付體量的1.6倍。雖然大批新項目入市,但全年凈吸納量超過了新增供應量,這一點過去較為罕見。

  據世邦魏理仕研究統計,2021年全年上海優質寫字樓凈吸納量創下歷史新高,達129.8萬平方米。2020年同期這一數據僅為50萬平方米,2021年增幅達到了160%。而根據戴德梁行統計,今年上海全市辦公樓租賃活躍,凈吸納量達到了去年的3倍。

  上海優質寫字樓租金實現了5年來的首次回升,平均租金報價達到277元/月/平方米,空置率大幅下降。戴德梁行錄得2021年空置率降至16%,世邦魏理仕錄得空置率為16.6%,可以對比的是2020上海寫字樓空置率一度超過20%。

  此前上海寫字樓市場的問題,主要在于供需結構。5年前,上海寫字樓曾長期處于租金上行階段,2016年升至頂部,但由于接下來每年都有大量供應入市,從2017年開始租金緩步下行,空置率上揚。

  從最新數據來看,這一供需矛盾問題在2021年得到了顯著改善,上海寫字樓全年租金報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%,租金水平引領全國。

  針對寫字樓租金上升,世邦魏理仕華東區顧問及交易服、辦公樓部負責人張越對第一財經表示,疫情以后,LEED相關綠色樓宇租金溢價優勢明顯。一般通過LEED認證的都是核心區域的超甲級寫字樓,隨著ESG被廣泛關注,健康安全成為租戶長期訴求,總體來看,這部分租戶愿意為此付出超20%的租金溢價。

  一般來說,上海寫字樓市場被細分為核心商務區、新興商務區和商務園區寫字樓,前兩者計入統計的多為優質甲級寫字樓,后者則以產業園區等為載體,并不位于寸土寸金的核心區,因而租金較低廉、空置率相對更高。

  不過,2021年上海的商務園區寫字樓市場也迎來復蘇,全年新增14個項目入市,新增供應面積86萬平方米,而凈吸納量則突破百萬平方米大關,租金漲幅創2019年來新高,全年錄得空置率14.5%,同比下行3.4個百分點,租金報價為137元/月/平方米。這些商務園區多位于張江、金橋及市北等板塊,不斷提升的實體經濟能級和逐步增強的科技創新,刺激市場持續釋放旺盛需求。

  新賽道需求強勁增長超越金融業

  在新增供應量不減的情況下,上海寫字樓市場憑何強勁復蘇?

  答案是產業。寫字樓租賃和大宗交易背后,是一家家企業的支撐。產業結構的調整與轉型、企業的布局和擴張,深刻影響著寫字樓市場的吸納量。

  上海是我國金融中心,過去眾所周知的是,上海核心商圈的摩天大樓里,金融業租戶占據主導地位。2020年,上海寫字樓新增吸納量里,金融業租戶占據19%,排名第一,數字新媒體產業(TMT)占據16%,消費品制造業占14%,醫藥占10%,從這些行業承租寫字樓的數據中,就能基本了解上海的產業結構。

  多年前,坊間曾有人提出,上海在傳統經濟領域表現優異,在新興的數字經濟、信息經濟等領域發展卻較為滯后。但近年來,上海切實鼓勵和培育新賽道新風口的發展,數字新經濟、消費新品牌、低碳新能源、造車新勢力等齊頭并進,上海的產業結構發生了顯著變化。

  這一點,在2021年的寫字樓市場數據中表現明顯。

  在全年新增寫字樓租賃需求中,以電商、社交媒體、人工智能、大數據及金融科技等主導的TMT行業需求,達到了26%,排到了首位,金融業退居第二。

  但即便是退到第二名,以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業,仍然擴租明顯,需求占比達到了19%,且70%選擇集聚于浦東,一個重要原因是2021年中共中央、國務院發布了《關于支持浦東新區高水平改革開放 打造社會主義現代化建設引領區的意見》。

  寫字樓租賃需求排名第三為消費品制造業,占比達到10%。近年來,上海新消費行業發展迅猛。100年前,上海就是遠東第一大城市,無數中國民族品牌曾從上海灘出發,走向全國。如今在新的時代,上海成為了互聯網新消費的策源地和新高地。

  根據天貓平臺數據,2021年618期間,沖上天貓細分行業第一的新品牌數量高達459個,其中63個是上海品牌,位居全國第一?!皫ж浺桓纭崩罴宴嘎?,在他的直播間賣爆的新品牌80%來自上海。因此,上海正在成為最適合新消費創業的城市。與此同時,越來越多的國際大牌們把全球新品首發地選擇為上海,把亞太區總部搬到上海,甚至直接在上海周邊建研發基地,只是為了能趕上快速變化的消費者需求。

  除了前三強行業,根據世邦魏理仕數據,“專精特新”相關的生物醫藥企業擴張愈加活躍,外資需求錄得顯著回升,律所為首的專業服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續穩健布局。

  世邦魏理仕張越認為,2021年上海寫字樓需求強勁復蘇,體現了上海對新興產業戰略布局的全國引領地位,以及作為對外開放窗口城市的外資吸附力。

  新板塊前灘錄得最低空置率

  上海寫字樓市場的逆勢扭轉,還與上海整座城市的多元板塊崛起以及“超級租戶”數量攀升有關。

  近年來,在陸家嘴、南京路、人民廣場等傳統核心區之外,上海重點發展了三大黃浦江沿線的新興核心區——前灘、徐匯濱江、北外灘,多個CBD同時崛起,為上海寫字樓市場的發展提供了廣闊前景。

  此前外界一直有疑問:上海的經濟發展是否真的需要這么多CBD?以2021年最新數據來看,上海的新興CBD發展是非常成功的。

  全上海寫字樓空置率最低的CBD,并不在核心商務區,而是新板塊前灘。前灘近5年來寫字樓體量爆發式上漲,2021年,前灘錄得2.6%的全上海最低空置率,租金亦呈現趕超成熟板塊之勢。

  前灘寫字樓租戶結構也有別于傳統核心商務區,醫藥及生命科學行業是前灘第一大承租方,占比達到18.9%,第二大行業為消費品制造,占比18.3%,第三位才是金融業。

  從世界城市發展史來看,無論是紐約、倫敦,沿濱水岸線建設發展都是共同趨勢。上海的沿浦江發展仍有巨大潛力,跟世界頂級城市來比,從經濟規模來看,上海只是紐約的三分之一,人均GDP為紐約的四分之一。按照世邦魏理仕的統計口徑,上海的優質辦公樓面積目前是1700多萬平方米,紐約則已經達到7000萬平方米以上,從中可以看到上海寫字樓市場的長期持續的發展空間。

  “上海的多核心發展目前在全中國都是領先的,繼續這個發展趨勢也是非常必要的?!币晃粯I內人士對第一財經表示。

  此外,縱觀2021全年,“超級租戶”仍然為上海寫字樓市場發展提供了強大助力。

  從2020年起,上海寫字樓市場中的“超級租戶”數量在大幅攀升。超級租戶指的是承租面積在一萬平方米以上的企業,有時候一家公司就能“吃”下一整個寫字樓項目。

  2021年,這種頭部企業戰略布局,帶來整層以上中大面積租賃需求,仍在繼續占比提升,頭部金融、互聯網+及高精尖屬性制造等新賽道企業不斷落戶上海。

  有超級租戶,也有超級買家。2021年上海大宗交易市場重返千億量級,其中寫字樓相關物業交易占比達到了52%。市場活躍的背后是投資者對于國內經濟基本面長期向好態勢的肯定。


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