CBRE香港寫字樓市場行情分享

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  過去兩年,CBRE世邦魏理仕香港顧問和交易服務團隊成功幫助眾多中國客戶把握辦公市場進入下行周期的機遇,包括自2018年第四季以來促進中環區和中國機構在香港擴建辦公室的最大宗租賃交易。

  團隊透過綜合多方面的數據,包括各區的租金和供應情況、分析各區的地理優勢、寫字樓項目的形象、未來發展動向,以及將辦公室原址保留及擴充或分拆到他區甲級寫字樓的利與弊等,幫助客戶前瞻性地規劃其在港辦公室的長遠戰略性擴張計劃。不少中資客戶選擇在香港金融核心樞紐擴充業務,充分表現出企業的長遠目光,印證了中環在香港寫字樓市場的重要地位,亦標志著企業銳意在香港長線發展的信心。

  CBRE香港顧問及交易服務 | 辦公樓部董事戴若慧早前接受香港TVB明珠臺訪問,分享對香港寫字樓市場的最新趨勢和看法。

  以下是訪問節錄:

  1、關注下寫字樓的整體表現。根據CBRE統計,去年第四季,本港寫字樓凈吸納量仍為負16.2萬平方尺,是連續第9個季度出現負吸納量,也是延續最長的下行周期。除了疫情帶來的負面影響,還有哪些因素拖累市場表現?

  戴若慧表示:其實我們在2019年下半年開始就已經看到寫字樓市場租金有下降的趨勢了。當然主要影響市場的還是因為疫情,由于疫情的關系,政府加強了出入境的限制,然后也影響了兩岸的經濟活動,從而影響到很多公司的盈利,再加上很多公司在疫情之下也非常鼓勵他們的員工在家里工作,所以整體來看,公司在寫字樓方面并沒有很旺盛的需求。

  2、回顧2021年全年,寫字樓租賃成交較2020年有明顯改善,按年升83%至410萬平方尺,不過只是恢復至2019年,疫情爆發前七成多水平。去年整體空置率仍上升1.3個百分點。各區表現如何?原因是什么?

  戴若慧表示:普遍來說,各區的空置率都有稍稍上升的現象,就整體表現來看,我覺得中環區和九龍東區的表現較好,很明顯看到了改善。

  在中環區我們看到有很多金融企業驅動這些需求,因此也看到不少成交。此外,在九龍東也看到有保險公司做了一些市場整合,所以九龍東的租賃比較旺盛——這兩個區域表現良好。但是在港島東空置率有明顯的上升,那是因為有一些企業離開搬去了九龍東區,所以空置率上升也在情理之中。

  3、哪些行業受影響最大?傳統的銀行、保險公司等行業,承租表現如何?

  戴若慧表示:基本上各行各業在疫情下也都受到了影響,說到影響較大的一些行業,首先是銀行業,銀行業對疫情的反應比較快,因為香港銀行都是非常鼓勵員工分批或者是全部在家辦公,所以寫字樓的需求并不太多,大多是縮減自己寫字樓的面積。

  另外一方面就是保險公司,其實這幾年我看到一個很明顯的趨勢,就是大家都在尋找一些節省成本的方案。去年九龍東出現了大面積的樓盤,而且租金達到了非常低的位置,因此也吸引了許多保險公司都紛紛做了一些市場整合,把辦公室搬到九龍東區,然而整體來說許多公司并沒有增加寫字樓的面積。

  4、對于本港正爆發新一輪疫情,政府早前宣布收緊防疫措施之外,也鼓勵企業安排員工在家辦公,你覺得這波疫情對寫字樓租賃市場影響有多大?

  戴若慧表示:這取決于最近這一波的疫情控制做得怎么樣。疫情發展如果說在短期之內得到控制,那我相信對于今年的寫字樓市場并沒有太大的影響。但是如果這個疫情持續很久,那我覺得這個影響可以是非常深遠的,當然在這方面非常難說。

  5、不過也有不少買家趁低吸納,中聯辦以近3,000萬元買入上環高層寫字樓,尺價接近四年低位。寫字樓租賃市場淡靜,是否能刺激買賣成交?

  戴若慧表示:市場上一直都有自用的買家出現,尤其是現在寫字樓的價格已經下跌較多,和最高峰的時候比,現在寫字樓的價格已經下跌超過35%。所以有一些買家,例如說中聯辦,他們覺得這個物業價格具有很強的吸引力,買回來自己用,這也是非常合理的。但另外一方面,投資者買寫字樓來投資的活動還是偏少的。

  6、除此之外,去年11月,中環也有商業地,以創歷史高價批出,將提供約66萬平方尺辦公樓面,是否反映市場普遍對本港甲級寫字樓仍持樂觀態度?

  戴若慧表示:這幅商業用地的確是以一個較高的價錢賣出,大約是520億港幣。這塊地未來會為中環帶來60多萬尺寫字樓面積,還有大約8萬多尺的零售面積,所以這個成交其實帶來了一個很好的信息,就是大家對未來的樓市還是很有信心的。另外還有一點就是體現了中環的地位是很難被取代的,而且發展商投地的時候一般都是看比較長遠,看到未來幾十年的市場情況。所以我覺得這對市場是一個比較正面的信號。

  來源:CBRE世邦魏理仕


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